武进区土地资源紧张，供需矛盾突出，同时，又存在原有存量建设用地利用水平不高的现象，更有部分土地擅自改变用途，非法获取利益，再加上集体建设用地市场不统一，处于自发的形态，各镇、各村有偿使用方式不一，标准有高有低。为了深化土地使用制度改革，确保国有土地资产与集体土地资产保值增值，维护土地市场秩序，规范集体建设用地有偿使用行为，提高武进区土地节约集约使用水平，切实保护农村集体经济组织利益，结合武进区实际，规范土地年租金征收工作。
　　一、国有土地年租金的收取依据
　　《省政府办公厅转发省国土管理局等部门关于对出租和改变用途的国有划拨土地收取土地年租金的请示的通知》（苏政办发[1998]50号）中明确，对出租和改变用途的国有划拨土地收取年租金。2003年江苏省人民政府出台《江苏省国有土地租赁办法》，进一步规范国有土地租赁方式，明确提出，不符合划拨用地范围的存量建设用地，当事人应当依法办理土地租赁、国有土地使用权出让等有偿使用手续。
　　二、集体土地年租金的概念
　　根据苏政办发[1998]50号规定，集体土地年租金参照出租和改变用途的国有划拨土地收取土地年租金的办法执行。集体土地年租金不是政府性基金和行政事业性收费，是集体经济组织根据与土地使用者签订的租赁协议，以土地所有者身份收取的租金，归集体经济组织所有。
　　集体土地使用人因未承担或全额承担土地征用对上、对下费用而每年向集体经济组织支付的资金属征地费利息，不属于集体土地年租金。
　　三、集体土地年租金的收取依据
　　《省政府关于深化土地使用制度改革若干问题的通知》（苏政发[１９９８]１６号）明确集体建设用地实行租赁的有偿使用方式。乡村集体企业改制为股份合作制企业或出售的，原使用的集体非农建设用地使用权应采用租赁方式，经土地管理部门办理有关手续后，由集体经济组织将该土地使用权租赁给改制后的企业或购买者使用。乡村集体企业改制过程中，可以对土地进行长期租用，分年收取租金。租赁期限可与企业登记的经营年限相衔接。集体土地年租金的收取依据为集体经济组织与土地使用人签订的租赁协议。
　　也就是说，集体企业改制前，企业的实际所有人为集体经济组织，可以无偿使用集体土地资产，改制后，应当实行有偿使用。
　　《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（国土资发〔２００９〕２７号）中提出“在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得、并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转”。
　　根据武进区实际，采用租赁这种有偿方式。
　　四、区政府为什么要统一集体土地年租金的标准
　　由于历史原因武进区集体建设用地使用情况较为复杂，各地有偿使用的标准不一，形式多样，未能很好地促进土地资源的有效配置。为公平企业用地成本，维护集体经济组织利益，区政府决定根据国有土地最低保护价来确定统一的集体土地年租金的标准。
　　五、已收取土地年租金的集体建设用地如何流转
　　《省政府关于深化土地使用制度改革若干问题的通知》（苏政发[１９９８]１６号）中规定，实行年租金办法的农村集体非农业建设用地不得转租或改变用途，确需转租或改变用途的，由集体经济组织收回土地，重新签订租赁合同。
　　也就是说，在新的租赁合同签订以前，集体建设用地不得擅自转让。
　　六、土地年租金的收取范围
　　《物权法》规定：国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。也就是说除国家规定可以划拨以外，应当实行有偿使用，而未办理出让或不具备办理出让手续的土地，应采取收取年租金的方式实行有偿使用。
　　（一）国有租赁用地：原有部分采用租赁方式供地的国有土地。
　　（二）集体建设用地：除宅基地、集体公益事业建设用地外的所有集体建设用地。
　　（三）行政划拨土地上从事营利性活动的土地；经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。
　　（四）擅自改变用途的工业、仓储用地；未取得规划部门和土地所有权人同意，违反原土地使用条件约定的，同时根据社会发展的进度，暂不具备收回后重新挂牌出让的条件的土地。
　　七、土地年租金的标准制订
　　苏政发[１９９８]１６号规定：年租金一般三年修订一次，标准可以参考国有土地出让金加上利息后的年均数确定。《江苏省国有土地租赁办法》中规定土地租赁应当由政府价格主管部门会同土地行政主管部门以基准地价和标定地价为基础，参照当地的市场价格评估确定土地租金保护价。
　　2007年，国家规定武进区的工业用地最低保护价为252元/平方米，光明棋牌,光明棋牌下载市物价局2007年批准的土地年租金标准为14元/平方米，而在2008年起由于耕地占用税提高标准，武进区实际工业用地最低保护价已执行至282元/平方米，土地年租金标准也应相应提高。根据武进区本次土地年租金的定义是为净收益部分，即是指承租人已付清对上规费和拆迁补偿安置费用或者征地补偿费用，需每年向土地所有权人缴纳的土地有偿使用部分。经营性用地，则是按光明棋牌,光明棋牌下载市最新的08年基准地价进行测算。
　　按照低标准起步，定期调整的原则，2010-2011年工业用地年租金5元/平方米.年；改变用途经营性用地（商业、金融、旅游、娱乐等）的土地年租金按建筑占地面积征收，湖塘镇范围、高新区北区范围内为80元/平方米.年，西湖街道、牛塘镇、南夏墅街道范围内为60元/平方米.年，其它区域按40元/平方米.年。除改变用途外经营性用地（商业、金融、旅游、娱乐等）的土地年租金按实际使用土地面积征收，湖塘镇范围、高新区北区范围内为40元/平方米.年，西湖街道、牛塘镇、南夏墅街道范围内为30元/平方米.年，其它区域按20元/平方米.年。
　　八、原租赁合同低于或高于区政府标准如何执行
　　省政府16号文规定：乡村集体企业改制涉及的集体非农建设用地使用权租赁，由集体经济组织与使用者签订土地租赁合同，报县（市）土地管理部门审批。对土地权属不清，土地用途不符合土地利用总体规划和城市总体规划、村镇建设规划的，土地租赁价格低于最低保护价的，土地管理部门不予批准。高于现行标准的，按合同约定执行。同时，武进区所有采用租赁方式供地的，所采用的格式文本中，都有每两到三年调整租金标准的约定。
　　本次区政府规定的集体土地年租金为最低标准，如原租赁合同低于最低标准的，由集体经济组织与土地使用者重新签订合同，或按最低标准执行；如租赁合同高于区政府规定的，超出部分由集体经济组织收取或在2011年起统一委托国税部门征收。
　　九、土地年租金的分配
　　根据《物权法》第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。省政府16号文规定：农村集体非农业建设用地使用权租金收益，归乡村集体经济组织所有和使用，主要用于发展经济和土地复垦开发。
　　武进区国有土地有偿使用收入的分配方式：除去土地成本后的净收益，先提取失地农民保障基金等专项基金后区镇二八分成。考虑到办理失地农民保障时，区镇两级财政对非国有建设用地部分的失地农民也同样进行了补贴。并且主要基础设施配套都是由区镇两级投资完成，因此区政府统筹一定比例资金补充失地农民保障基金和安排征收经费用，其他资金由镇政府和集体经济组织专项用于失地农民保障、基础设施建设。
　　十、改变用途土地在收取土地年租金后土地用途是否变更
　　法律规定改变用途必须经规划部门同意，报原供地批准机关批准，方可办理土地用途变更手续。本条款所指改变用途主要是针对未经批准，擅自改变用途的，按照《查处土地违法行为立案标准》的规定，是一种违法行为。收取土地年租金，只是从客观情况出发，收取土地所有权人应得的土地收益。因此改变用途的土地即使在收取土地年租金后，土地用途仍为原批准用途。以后由于拆迁、征收或是补办出让手续的，仍按原批准用途核定成本。
　　十一、单位拒缴土地年租金如何处理
　　对实际使用拒交土地年租金行为的处理，分为两种情况，第一种，有租赁合同的，在租赁期限内的，按《合同法》等相关规定，可以申请法院强制执行。租赁合同到期未签订新合同的，则可向法院申请要求实际占有人按公允价值缴纳租金，并可申请注销土地证。第二种，未有租赁合同的，属于非法侵占集体资产。
　　对于改变用途拒交的，根据《土地管理法》八十条，依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。根据《土地管理法》第六十五条，不按时批准的用途使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。

扫一扫在手机打开当前页