为进一步规范本市市区经营性用地超容积补缴出让金管理工作，加强土地批后管理，防止国有土地资产流失，建立公开、公平、公正的房地产市场，根据《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发[2010]204号）及《光明棋牌,光明棋牌下载市市区经营性建设用地规划容积率调整管理办法》（常政发〔2007〕134号）、《光明棋牌,光明棋牌下载市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法》（常政办发〔2008〕100号），结合本市实际情况，制定以下实施意见：
　　一、本意见适用范围
　　本市市区范围内经营性用地容积率发生调整的项目补缴土地出让金适用本意见。
　　二、容积率调整的确定及操作程序
　　建设项目容积率调整或在规划核实中发现超规划许可面积的，由规划部门向国土部门出具《建设项目容积率调整联系单》或《建设项目容积率规划核实联系单》，以明确容积率调整的数据。分期审定建设工程设计方案的项目，规划部门自超出规定容积率的一期开始向国土部门出具《建设项目容积率调整联系单》。
　　国土部门根据规划部门出具的《建设项目容积率调整联系单》或《建设项目容积率规划核实联系单》确定的数据，对建设单位依法征收补缴土地出让金。
　　规划部门收到国土部门出具的《建设项目容积率调整联系单》（回执）或《建设项目容积率规划核实联系单》（回执）后，予以核发《建设工程规划许可证》或《建设工程规划核实合格单》。
　　三、补缴出让金的缴纳办法
　　补缴出让金按评估基准日的楼面地价乘以超建的建筑面积缴纳。
　　应补缴的出让金缴纳时间为评估基准日60日内。晚于以上时间的，应按银行同期贷款基准利率缴纳滞纳金。
　　四、楼面地价的确定
　　①评估基准日超过出让成交日两年的，应重新评估，按照评估的净地楼面地价计算。
　　②评估基准日超过出让成交日两年以内的，分以下几种确定补缴的地价：
　　⑴净地招拍挂方式出让。按出让时出让合同约定的楼面地价为补缴出让金的楼面地价。
　　⑵部分毛地或毛地出让地块。以《国有建设用地使用权出让合同》规定的土地出让金与出让时规定的缴纳契税的基数为总地价测算楼面地价。
　　③商业用地容积率增加的，根据覆盖率的变化，建筑面积增加部分楼面地租原则上按楼层从高到低进行分配。
　　五、评估基准日及评估方法的确定
　　1、评估基准日
　　房屋已销售的，以销售起止日的平均时点作为评估基准日；房屋尚未销售的，以申请补办出让的时点作为评估基准日；房屋部分销售的，以销售起始日至申请补办出让时点的平均时点作为评估基准日。
　　2、地价评估方法
　　地价评估以剩余法（假设开发法）为主，其它评估方法作参考。在剩余法评估时，房屋已销售的以房屋实际销售的平均价格确定房屋售价；房屋尚未销售的以申请补办出让时的市场价格确定房屋售价；房屋部分销售的，已售部分按实际售价、未售部分按申请补办出让时的市场售价确定房屋售价。实际销售价格中明显偏离当时市场价格的在评估中要予以修正。

　　二O一一年八月十六日

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